Aktuelle Optionen in der Projektfinanzierung
Die Herausforderungen des kurzfristigen bis mittelfristigen makroökonomischen Umfelds sind klar: hohe Inflation, eskalierende Zinsen und drohende Rezession. Die Auswirkungen auf die Investitions- und Vermietungsmärkte zeichnen sich bereits deutlich ab. Nach Jahren des Wachstums ist der deutsche Projektentwicklungsmarkt ins Stocken geraten.
Bulwiengesa berichtet von Rückgängen in den sieben deutschen A-Städten zwischen den Analysejahren 2021 und 2022 das Projektentwicklungsvolumen um 3,6 %. Am stärksten betroffen ist dabei der Wohnungsbau (-7,6 %), aber auch die weiteren Nutzungsarten (Büro, Handel, sonstige) leiden unter den Marktbedingungen.
Projektentwickler leiden unter steigenden Bau- und Finanzierungskosten
Die Marktkonstellation für Projektentwickler ist komplex: Projektentwickler müssen auf der einen Seite aufgrund der Energie- und Rohstoffknappheit sowie gestörter Lieferketten und immer höhere Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit mit stark steigenden Baukosten kämpfen. Auf der anderen Seite verteuert sich die Finanzierung der Projekte aus verschiedensten Gründen.
Höhere Zinsen bedeuten nicht nur per se höhere Finanzierungskosten, sondern bremsen auch die Nachfrage, was den Vertrieb der Objekte verlangsamt und den Exit erschwert. Allein durch die mehr benötigte Zeit steigen die absoluten Zinskosten zusätzlich.
Banken immer restriktiver in der Projektfinanzierung
Hinzu kommt die immer größere Zurückhaltung der Banken als klassische Fremdkapitalgeber. Diese handeln noch risikoaverser und verlangen immer niedrigere Loan-to-Value-Schwellen (LTV), was die Möglichkeit, erstrangiges Fremdkapital aufzunehmen, stark beschneidet. Gleichzeitig ist in der Regel die Möglichkeit, Eigenkapital aufzunehmen ebenfalls begrenzt. Die Entwickler selbst verfügen meist nicht über die entsprechende Liquidität oder wollen diese auch nicht längerfristig binden. Große institutionelle Investoren wie Versorgungswerke, Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften verhalten sich eher abwartend und stellen zunehmende Ansprüche an Berichtswesen, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit.
Finanzierungslücke muss mit alternativen Finanzierungsformen geschlossen werden
In der Folge reißt eine immer größere Lücke zwischen klassischem Eigen- und Fremdkapital. Diese kann nur durch alternative Finanzierungsformen im Mezzanine-Bereich, aber auch mit Whole-Loan- und Eigenkapital-Alternativen, aufgefüllt werden.
Das kann auf der Darlehensseite Real Estate Debt als Direct Lending oder Real Estate Debt Funds sein. Diese vergleichsweise junge Finanzierungsoptionen wachsen zusehends und können mit den richtigen Partnern spannende Möglichkeiten bieten, um Fremd- oder Mezzanine-Kapital zu ergänzen.
Eigenkapitalgeber als Exitoption
Soll Eigenkapital von Dritten, also nicht dem Projektentwickler selbst, eingebracht werden, kommen eine Vielzahl von Investoren für die Beteiligung an der Projektgesellschaft in Betracht: von vermögenden Privatpersonen über Family Offices und Stiftungen, Banken und Sparkassen bis zu großen institutionellen Investoren wie Versorgungswerken, Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften. Investiert wird direkt oder häufiger indirekt durch aufgelegte Immobilienfonds.
Auch diese gibt es je nach Investorentypus in unterschiedlichsten Ausprägungen. Manche weisen in ihrer Strategie einen Fokus auf Projektentwicklungen auf, andere nur als Ergänzung. Für Projektentwickler besonders spannend können Fonds sein, die ein sogenanntes Operator- oder Betreibermodell bieten, in dem der Projektentwickler nach dem Exit als Betreiber das Objekt weiter managt und so einen zusätzlichen langfristigen Cash Flow generieren kann. Eine langfristige Partnerschaft böte hier einen festen Exit-Kanal.
Es ist die originäre Aufgabe und Kunst der Projektentwickler, die richtigen Bausteine auszuwählen und passend zu einem funktionierenden, für alle Beteiligten wirtschaftlich tragfähigen Projekt zusammenzusetzen. In Marktphasen wie diesen ist diese Fertigkeit mehr gefordert denn je.